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15/02/10 16:27
법률 정보뿐만 아니라 인터넷에 떠다니는 정보중 많은 수는 거짓 혹은 잘못된 정보인듯 합니다. 또 그 잘못된 정보가 서로 서로를 참조해서 또다른 정보를 만들어 내고.. 잘못된 정보는 논파되어도 어디선가 다시 스믈 스믈 기어나오고... 아주 복마전이죠.
그건 그렇고 인터넷 법률정보는 PGR 질게가 갑이죠.
15/02/10 16:29
요즘 임대차 전세금 떼어먹는 수법들이 참으로 다양하더군요 허위유치권같은건 이제 너무 흔하고 허위채무자 만들어서 오히려 임차인 상대로 사해행위취소소송하는 경우도 있고...주택임차인들을 보호할 새로운 장치들이 좀 필요해보입니다.
15/02/10 16:39
실제로 배당이의 소송을 많이 수행하고 있는 변호사입니다(아마 웬만한 공익법무관보다도 제가 더 많이 할 것 같습니다).
보통 가장 임차인을 이유로 배당표의 경정을 구하는 배당이의 소송만 제기하는 것이 보통이고, 사해행위 취소소송은 소송상 공격방어방법으로 할 수 없기 때문에 배당이의소송 외에 예비적 청구로 들어가는 경우가 가끔 있습니다. 그래도 브로커가 아닌 공인중개사의 중개를 받아서 임대차계약을 체결하였다면 악의의 수익자로 인정될 가능성이 거의 없기 때문에 사해행위취소소송에서는 승소할 가능성이 대단히 높습니다. 그런 귀찮은 일을 피하시려면 등기부를 열람하셔서 선순위 근저당권이 임대차목적 부동산의 시가를 초과하는지 살펴보시고, (KB부동산 시세 등으로 조회할 수 있습니다) 가압류는 없는지, 보증금을 현금 등으로 지급하길 요구하지 않는지 등을 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다. 특히 실제로 임대차보증금을 지급하지 않았는데도 불구하고 브로커와 통모하여 경매개시 직전에 임차인으로 전입신고를 한 뒤 배당이의 소송을 제기할 경우에는 소송사기에 해당하여 민사 뿐만 아니라 형사상으로도 문제가 될 수 있으니까 절대 하시면 안됩니다.
15/02/11 14:35
악의로 인정되는 사안들도 꽤 있나 보네요.
제가 수행한 사건들은 그래도 공인중개사가 중개하고, 보증금 지급 내역(지급여부를 알 수 있는 객관적 증거, 마련 경위가 타당, 돌려받은 흔적이 없을 것)만 확실하면 대부분 선의로 보시더라구요. ㅠㅠ
15/02/10 16:41
30평 아파트인데 전세금 2천인 아파트가 인천에 많죠. 동그라미 하나 빼먹었나 하고 생각할수 있는데 최근 분신자살 사건도 있었고 돈없는 사람들 등쳐먹는 사기꾼들이나 몇푼이라도 건져보겠다고 파산직전 동조하는 집주인들이나...에휴...
15/02/10 16:46
이 기사도 좀 애매한게, 수익자인 임차인의 선의 판단에 대해서는 전혀 언급되지 않고 있네요.
사실은 사해행위가 되려면 수익자의 악의가 인정되어야 하고, 수익자의 악의 판단과 관련해서는 대법원에서 소액임차인의 경우 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다. 라고 이야기하고 있지요. 정리하자면, 본인이 소액임차인이고, 단순히 속은거라면, 충분히 수익자의 선의를 인정받아 최우선변제금을 확보할 수 있을 가능성이 높습니다. 다만, 그와 별개로 이런 사안에서 가능하면 어찌되었건 인터넷이나 지인피셜에 의존할것이 아니라 전문가인 법조인을 찾아가는 것을 추천드립니다. 호미로 막을건 호미로 막는게 정답이죠.
15/02/10 16:49
임차인분들을 위하여 하나만 덧붙이자면
인천 쪽은 아주 가끔이긴 하지만 공부상의 부동산 호수와 실제 부동산 호수가 다른 경우가 있습니다. (예를 들어 건물 외벽과 현관문에는 A동 301호로 기재되어 있지만 사실은 B동 301호인 경우) 이런 경우에는 주민등록이 유효한 공시방법으로 인정되지 않아 대항력을 인정받을 수 없으니 조심하셔야 합니다. 위와 같은 경우를 대비하기 위하여는 중개수수료를 아까워하시지 마시고 공인중개사의 중개를 통해 임대차계약을 체결하시고(특히나 공제회에 가입된 중개사를 통해 거래하세요), 중개목적물 설명서를 받아놓는 것이 좋습니다.
15/02/10 16:51
음 여러분들이 댓글 달아주셔서 한번에 좀 정리해서 댓글을 달자면, 이러한 사안에서 임차인이 불리한 이유의 대부분은 1. 권리관계가 어마어마한 집에 들어갔고 2. 보증금액수가 턱도 없는 경우가 대부분이어서입니다. 주변 시세대로 해서는 아예 최우선 변제 대상이 되지 않기 때문에 옆집 시세의 반도안되는 경우가 많아서 판사님 보시기에 뭔가 수상하고, 근데 또 거기 살면서 공과금 납부하고 한 내역은 있고해서 절반정도에 화해권고가 나서 더 다투다가 아예 못받을까봐 절반만 받는 경우가 많은데, 사실 이분들은 절반이어도 거의 전재산에 가까운 돈이라 참 안타깝죠...
15/02/11 09:27
요즘 정말 배당이의소송으로 (사해행위취소소송을 병합하여) 많이 나오는 사건유형입니다.
집값 대비 전세가율이 70%를 넘었네 하는 마당에, 3억짜리 부동산에 보증금 4천짜리 전세가 엄청나게 많이 등장해요. 들어가는 사람 입장에서도 너무 싸다는 것도 알고 자기 때문에 배당순위에 변동이 생긴다는 건 압니다. 그러면 뭔가 이상하다는 생각을 해야 정상인거구요. 공인중개사 입장에서도 왠지 자기가 생각해도 이상하다 싶은 건 추천하면 안 되는 겁니다. 뭔가 법적으로는 정상적이라고 생각해도 그 제도의 취지를 생각해 봐야지요.
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