PGR에서 처음 쓰는 글이네요.

별로 관심이 없는 분야 일수도 있고 또한 비리와 빈부격차의 원흉이라는 욕을 먹고 있기는 하지만 많은 사람들이 관심 있어 하는 분야인
만큼 한번 이야기 해보고 싶었습니다. (서민의 피를 빨아먹는 나쁜 XXX란 댓글은 사양합니다.)

글의 목적은 우연찮게 자신 혹은 부모님이 재개발지분을 가지고 계시거나 아님 갑자기 사업이 잘 되 투자 한번 해보자라는 나쁜 마음을
가지신 분들이 최소한 손해를 보지 않으셨으면 하는 일종의 허접 팁글입니다.  

0. 재개발 공식부터 외우자.
    
일단 공식부터 외워야 이야기가 됩니다.
새로운 아파트 = 내 원래 집의 가치 + 사업전체를 통해 내가 내야 할 사업비
    
이걸 좀 풀어보면
1) 새로운 아파트 = 내가 나중에 실제 입주 하였을 때 이 아파트의 실제 시세
2) 내 원래 집의 가치 = 지금 내다 팔았을 경우 받을 수 있는 금액
3) 재개발 사업비 = 재개발 부담금  
    이라고 이해하시면 됩니다.

간단하게 결론을 내면
최소한 원래 집의 가치 + 사업비 => 새로운 아파트 여야만 재개발에 대한 수익이 있는 겁니다.
(누구나 다 아는 걸 어렵게 이야기 한 것 같아서 괴롭습니다.)

예를 들면
현재 서울 XX동에 매매가 33평에 5억짜리 주공에 사는 홍길동씨는 나중에 이 곳이
33평 시세가 최소 7억은 할 것이다 라고 생각하고 있습니다.
그렇다면 내가 2억 이상 만 내지 않는다면 (금융비는 제외합니다.) 이거슨 이익 이라는 결론이 나옵니다.
    
- 다르게 생각해 보면 지금 앞으로 시세가 5억 정도 할거라고 보는데 지금 시세가 비정상적으로 높다면 그건 당장
   팔아라 라는 신호가 됩니다.

근데 추후 시세하고 현시세는 어림잡아 알 수 있는데 내가 2억을 낼지 얼마를 낼지는 알 기가 쉽지 않습니다.
당연합니다. 재개발의 사업비는 구역에 따라 철저하게 케바케로 이루어지기 때문입니다.

그래도 대략 유추 할 수 있는 방법은 있습니다.
  
1. 신축세대수 대비 조합원이 적으면 적을수록 좋은 사업장입니다.

거의 모든 재개발은  조합 분양가와 일반분양가의 차이가 있습니다.
예를 들어 조합원 분양가를 직원할인이라고 생각해 보면
“ 원래 그냥 사면 개당 만원인데 넌 직원이니까 9천원에 해줄께” 라는 말이 됩니다.

재개발의 예를 들면
A구역은 500세대 아파트인데 조합원이 400명입니다. 제값을 받는 건 100명입니다.
B구역도 500세대 아파트인데 조합원이 200명입니다. 제값은 받는 건 300명입니다.
이 두 구역은 바로 붙어있고 시세도 똑같습니다.
전부 33평이고 조합원은 3억에 일반은 3.3억에 팔 수 있습니다.

그럼 A구역은 (400*3)+(100*3.3) = 1,530이 됩니다.
       B구역은 (200*3)+(300*3.3) = 1,590이 됩니다.
A구역에 비해 B구역은 60억을 더 벌 수 있습니다.
60억을 조합원 200명이 나누면 B구역 조합원은 세대당 3천만원을 더 벌게 됩니다.
결론 적으로 B구역 사람은 A구역 사람보다 나중에 3천만원을 덜 내게 되는 겁니다.

좀 더 생각해 보면 이런 결론도 나옵니다. 만약 A구역하고 B구역하고 시세차이가 3천만원 이상 난다면
B구역의 메리트는 사라지는 거라는 결론도 낼 수 있습니다.

아무튼 신축대비 조합원수는 무척이나 중요한 정보입니다.

2. 용적율을 꼭 살펴라

용적율이란 것은 대지면적 대비 지상층 연면적을 의미합니다.
이거시 왜 중요하냐. 간단합니다.
동일한 대지 면적이라면 용적율이 높은 쪽이 한채라도 집을 더 질 수 있고 그거슨.
바로 나한테 떨어지는게 많아 진다는 것을 의미 합니다.

1000평이란 땅에 A는 50호 지을 수 있고 B가 70호를 지을 수 있다면
또한 그것이 서울이라면 차이는 분명해 집니다.
(물론 높은 용적율에 따른 단지 쾌적성 이런것도 있지만 논외로 하겠습니다)

3. 귀로도 알 수 있다.
좋은 물건일수록 많은 사람들이 관심을 갖게 되고 그것이 단 몇 개 혹은 1개 밖에
없는 물건이라면 아마도 그 상품을 사기 위한 경쟁은 치열할 수 밖에 없습니다.
(아마도 스타 애장품 경매가 예가 될 수 있겠습니다만…)

경쟁이 붙으면 가격은 싸지고 품질은 좋아지는건 당연한 이치입니다.
경쟁이 없으면 가격은 비싸지고 품질은 떨어집니다.

재개발도 마찬가지 입니다. 좋은 구역엔 많은 고객 (시공사 혹은 관련업체) 들이 호시탐탐
저걸 내 것으로 만들기 위해 어슬렁 거리고 있습니다.
(아마도 앞에 1,2번이 좋은 단지일 겁니다. 물론 다른 이유도 있습니다만)

만약 집이 재개발 구역이라면 또 투자할 거라면 단지 내 사정을 알려고 노력하셔야 됩니다.
조합사무실에 사람들이 많이 드나들고 생판 모르는 사람이 와서 인사를 한다.
그렇다면 그 곳은 “좋은곳”일 가능성이 높습니다.

4. 그래서 어쩌라고?
   위의 3가지 말고도 시공사선정시기, 인허가과정, 세입자 등 수많은 변수가 있습니다만
그건 너무 매니악한 영역이라 패스하고

지금 조합원이거나 될 생각이 있다면 최소한
1) 단지 신축 세대수와 조합원 수 (신축 대비 적으면 적을수록 좋아)
2) 용적율 여부 (높으면 높을수록 좋아)
3) 단지 내 소문 (많으면 많을수록 좋아)
의 3가지 정도는 파악하시라는 이야기를 드리고 싶습니다.  

P.S 요즘 재개발 시장을 보면 실무자 입장에서 저 아파트는 지금 무조건 팔아야 되는데 하는 아파트가 적지 않습니다.
즉 버블이 있다는 이야기죠. 얼마전 TV에 나왔던 가락시영아파트 사례가 농담이 아니라는게 실감나는 요즘입니다.
(사실 이 이야기를 하고 싶어서 앞에서 수많은 뻘소리를 늘어놓았습니다.)