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14/07/14 17:24
곧 전세계약 만료를 앞두고 있는 사람의 입장에서..
집주인에게 연락하니 집주인도 집 팔려고 계획하고 있답니다. 그래서 연장계약 이야기도 못꺼냈죠. 근데 안팔릴거 같아요.(크크) 20초반 평수 아파트를 지금 사려는 사람이.. 딱 제 나이대 신혼부부 아니면 투자목적일텐데.. 주거용으로 사려는 부부라면, 육아까지 생각하면 매우 아쉬운 평수이고, 투자목적으로 하기에는.. 글쎄요.. 주위 제나이 +- 5세의 동료들과 이야기 해봐도, 집을 사려니 20평 초중반 아파트를 사자니, 육아를 생각하면, 좀 아쉽고, 20평 후반~30평 아파트를 사자니 가격이 많이 부담됨 그래서 안살거임 -> 전세없으면 월세라도 그냥 버틸거임 의 입장입니다. 그런데 제가 비슷한 이유로 아파트 값 더이상 오르지 않을거고 곧 종말이 올거라고 생각한지도 5년도 더 되었군요. 앞으로 어찌 될지는 아무도 알 수 없습니다만, 곧 쫗겨나서 이사해야 할텐데, 대책도 없고 돈도 없고 죽겠네요.
14/07/14 17:56
무책임한 이야기가 될 수 있는데
위의 이야기 (읽어보진 않았습니다) 두번째 주택 수급과 인구구조만 보아도 집값은 더 오를 수가 없습니다. 5년을 기다리셨다는데 3년만 더 기다려 보시지요. 3년은 어디서 나왔냐고 묻지 마시고. 음 그렇다면 전세보다는 어쩌면 월세가 더 유리할 수가 있을지도 모르는데, 이부분은 좀더 무책임한 이야기가 될 수도 있겠습니다.
14/07/14 17:50
내년3월 전세만기인데 오늘 뜬금 집주인 전화와서 집 살생각있냐고 하더군요
전세1억32에 살고있는데 2억에 팔려고 내놨는데 저한테는 1.75에 주겠다고 하네요 근데 처음 계약할당시 부동산 중개인이 시세가 1.5라고 한건 함정이겠죠? 와이프에게 물어보니 1억 해주면 산다캐라 입니다 끝
14/07/14 17:56
엄훠~~ 저랑 같은 집주인 아닌가 모르겠습니다.
한 십년 전에 전세살때였습니다. 집주인이 1.8억에 팔려고 내놨는데 제가 산다면 그동안 정도 있고 하니 1.6억에 팔겠다 그러드라구요. 시세가 1.4억인거 뻔히 아는데 말이죠. 제가 호구로 보였나봐요.
14/07/14 17:50
전세 구하기가 정말 힘들더군요. 최근 두집 살림하면서 집을 구하고 있는데
답이 안나오는고 있습니다. 집값이 언제 떨어질까요? 임대업 같은 조물주보다 위대한 임대주 같은건 바라지도 않습니다. 그냥 실 주거 집값이라도 일본처럼 버블붕괴가 되었으면 좋겠다는... 집없는 사람에 한탄이었습니다. -_-;
14/07/14 17:51
전세가 상승에 대한 이야기가 나올 때 마다 제가 주장하는 것은 전세에 대한 대출이 너무 쉽고 이자율도 낮고 많은 금액을 해주는 것 이라고 생각합니다.
이전 매매시장도 주택을 담보로 낮은 이율과 매매가 대비 높은 비율의 대출상폼을 너무 쉽게 받을 수 있어서 매매가의 상승이 가파르게 이루어졌죠. 그 당시 전세는 대출을 받기도 어려웠고 이자율도 높아서 많은 사람들이 찾지 않았습니다. 그러나 서민주거안정화 대책이라고 내놓은 방법이 국가에서 보증을 서주고 전세가의 70%까지 대출을 해주며 거기에 담보도 없는데 이자율은 거의 담보대출에 가깝게 돈을 풀어주니 전세시장에 미친듯이 돈이 풀리게 되죠. 거기다 추가로 종부세, 부동산 담보대출 비율 제한 등 부동산 안정화 대책의 약빨이 오면서 매매가가 오를 낌새를 안보이니 너도나도 손털고 전세를 찾게된 것이 전세가 상승의 원인이라고 봅니다. 집 있는 사람은 털고 나가려고 하고 전세를 찾는 사람은 늘어났으니 매매가는 안오르고 전세가만 미친듯이 오른 것이죠. 당장 전세 대출을 어렵고 이자율을 높게 조정하면 전세가는 거기에 맞춰 금방 떨어질 것이라고 생각합니다.
14/07/14 18:00
그럼 그 분들은 과연 집을 살까요? 아니면 월세로 바꿀까요?
사실 쉬운 문제는 아닙니다. 누구나 다 윈윈할 수 있는 상황도 아니고요. 결국 누군가가 손해를 볼 수 밖에 없는데 누구도 손해볼 생각은 안하니까 이런 상태로 당분간은 가겠죠. 전세값이야 어짜피 초과수요가 있더라도 상한선은 정해져 있으니까 올라갈대로 올라가면 더 올라가기도 힘들겠죠. 주택구매가 주거와 투자목적이라는 원글의 내용을 틀렸다고 하긴 어렵지만 과연 언제까지 주택을 투자목적으로 생각하고 집을 사는 사람들이 있을까요? 거기에 답이 있다고 생각합니다.
14/07/14 19:11
애초에 주거 안정 대책을 시장에 돈을 푸는 대출로 풀 것이 아니라 더 많은 주택공급과 임대주택으로 가격을 하락시킬 수 있는 방법으로 했어야 한다고 생각합니다. 현재 전세쪽에 돈을 푼 결과는 아마도 대부분이 원래 살던 전세집에서 나와서 더 작고 주거환경이 나빠진 집으로 전세를 옮겨간 것으로 보이고 좋은 곳의 전세집은 또 다른 돈 많은 사람이 차지하게 되었죠. 아마 전세로 살아갈 사람들은 다 전세자금 대출을 받았을테니 또 당분간 전세값도 주춤할 것이고.. 집값 올려놓은 것과 전세값을 올려놓기는 했는데 낮추기는 어려울테지요.. 집값 떨어지고 전세값 떨어지면 집을 소유하고 있는 사람들 망한다 소리가 대번에 나올거니까요..
현재의 부동산 상황에 대해서 당연히 누군가는 손해를 봐야 정상화가 이루어집니다. 저는 그 대상을 주택을 투자의 대상으로 보고 집을 산 사람들이 져야한다고 생각하구요. 부동산을 투자로 보았으면 당연히 손해볼 것도 각오했어야죠. 억지로 떠받들고 있는 부동산 대책들은 그만 하고 조금씩이나마 정상화 시키는 방향으로 가야한다고 생각합니다.
14/07/14 20:45
일리있는 말씀이라고 생각합니다.
나라에서 중소기업 대출보단 부동산 대출에 진입장벽이 낮아졌고 기업통해서 시장경제 활성화 보다는 부동산투기로 경기부양해서 낳은 부작용이 만만찮다고 생각하고 있었거든요.
14/07/14 18:00
올해 12월에 전세 만기를 앞둔 유부입니다.
6천을 올려줘야하는데 재계약을 할지 이사를 갈지 집을 사야할지 고민이 많네요 링크 글은 아직 읽지 않았지만 실 거주자 입장에서 제 주변 상황을 이야기드리면 1. 결혼하고 아이가 있는 30대 초중반 가정은 집을 사고 싶어한다. 2. Siriuslee님 말씀처럼 20평대는 아쉽고 30평대는 비싸서 전세로 버티고 있다. 3. 돈이 있는 1번에 해당하는 사람들은 대부분 집을 샀다. 실 거주자는 집값이 비싸다고 생각하지만 시세라는 것이 시장에서 수천 수만의 거래로 이루어진 적정가이므로 금융 위기같은 큰 일이 있지 않는한 엄청난 폭락은 없을 것입니다. 가정을 이루고 있다면 그리고 아이가 있다면 가격이 허락하는 곳에 집을 사는게 맞지 않나 생각이 드는 요즘입니다.
14/07/14 22:08
현 시점에서 부동산 시장에 대한 가장 치명적인 형태로 전개되는 구조변화는,
'결혼하고 아이가 있는' 집단 자체가 감소하고 있다는 사실입니다. '해당연령대의 인구감소' 뿐 아니라, 사회경제적 요인들로 인한 '종신미혼율 증가', '출산율 감소'가 더해지는 형태라서요........ 이러다 확 무너지면 정말 답이 없어지는데, 연착륙 같은건 전혀 고려하지 않는듯해서 걱정이긴 합니다. (물론 이민을 받으면 머리수를 유지할수 있긴 합니다만, 숫자만 늘린다고 되는일이 아니라.......)
14/07/14 18:01
링크해주신 글은 잘 읽혀지지 않아서 패스했습니다. 전세 가격이 오르는 이유는 뭐 단순하겠죠. 구하는 사람은 없고 내놓는 사람은 적으니..왜 구하는 사람은 많냐 하면, 부동산 시장을 회의적으로 보기 때문입니다. 사람들이 부동산 시장에 대해서 잘 모르더라도, 거품 많이 꼈고 조만간 꺼질때가 온다는 얘기 정도는 주위에서 들을겁니다. 한두푼도 아니다 보니 망설이게 되는거죠. 그리고 현재 부동산 사장에 대한 개인적인 생각은 썩어 문드러졌습니다. 환부를 도려내지 않는한은 답이 없습니다. 도려내는 방법은 버블 붕괴 밖에 없다고 생각합니다. 부동산 시장 무너지면 서민들 다 죽어난다고, 정부에서는 겁을 주죠. 웃기지도 않습니다. 얼마전 정책 내 놓은것도 보세요. 팔다리 따 썩어 문드러졌는데, 그냥 생명만 연장시킬려고 인공호흡기 대고 cpr하는 겁니다. 지금 상황에서 대출완화 정책이 말이나 됩니까...진짜 악마같은 사람들이라고 저는 생각해요. 건설사 줄도산부터 시작일텐데...막다 막다 안되면 터지기는 할텐데 그 버블붕괴가 앞으로 5년이 될지 10년이 될지는 아무도 모르겠죠.
14/07/14 18:12
개인적으로 이명박근혜 정부에 가장 불만인 사항 중 하나입니다.
전체적인 맥락으로 말한다면, 정부가 똥을 싸야할 땐 싸야 하는데, 싸지 않고 쳐먹기만 한다는 점입니다. 부동산 버블이나, 국민연금 등에서 볼 수 있지만, 국가가 똥을 싸야 하는 상황에서, 똥을 싸고 과실을 인정하고 문제를 해결하기는커녕 어거지로 부동산 부양정책을 짜서 집값을 받치고, 노인 연금을 확대해서 연금 재정을 악화시키고 있죠. 이 폭탄 돌리기가 어느 선에서 끝날지는 아무도 모릅니다. 최악이라 생각하는 시나리오는.. 여차저차 정권이 바뀌었는데, 폭탄이 뻥하고 터져 버린다면, 사회는 새누리당 정권의 장기 집권으로 이어지겠죠. -_-; 아무튼 사회가 좀 더 성숙해졌으면 합니다. 진심으로 사회를 위해 똥을 싸려는 정권을 님비 같은 이기주의로 배척하지 않는 사회가 되야 그런 정권이 나오지 않을까 싶습니다. ;;
14/07/14 18:06
대강 신혼부부 증가에 의한 신규 소요와 공급량 감소가, 신규수요시 집중되는 전세 구매에 몰려서 전세 구매가가 나타났고 주택에 대한 투자 수익 기대 감소로 매매가 떨어진 것이다… 라는 글로 읽혀지는데,
중간에 하나가 이해 안가네요. 초반에 ‘이렇게 한번 생각해보자. 집을 소유하고 있던 K라는 사람이 매매 시장이 안좋아져, 자기집을 팔고 전세집을 구한다고 해보자. 그럼 K가 살던 집은 어떻게 될까? (1) 전세로 살던 사람(J)이 그 집을 삼 (2) 이미 집을 산 사람(J)이 그 집을 사서 임대로 둠 (1)의 경우 전세 수요 -1 (2)의 경우 전세 공급 +1’ 글에는 이렇게 적혀 있는데요, 저건 거래가 성사된 후의 일인거 같아요. 거래와 수요가 맞는다고, 저 행위 자체가 가격에 영향을 끼치지 않는게 아니거든요. 수요 공급에 의해 전세/매매 가격이 조정된 후 거래가 이루어지는 것이기 때문에, 전세/매매가 1:1로 수요공급이 맞는다고 해서 그것이 가격에 영향이 없다고는 할 수 없다고 생각합니다. 주식의 가격이 오르고 내려도, 어쨌든 그 가격에 대한 매도자와 매수자가 있으니 거래가 이루어진 것이고, 거래가 이루어진다고, 공급/수요가 맞다고 가격이 그대로인건 아니니까요. 제가 경제에 무지해서 그런가 저 부분이 이해 안가네요.
14/07/14 18:11
올 9월에 2년 전세 만기인데 나가야될지 연장해야될지 감을 못잡겠네요.
내년 여름에 회사가 이전해서 어차피 집을 빼야하는데..
14/07/14 18:36
글을 읽기 시작하자 마자 걸리는 것이 생기네요.
며칠전에 나온 뉴스입니다. http://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=214&aid=0000394236 매매가격대비 전세가의 비율이 최고를 찍었다는 기사이죠. 그런대 저 글은 초반에 2014년부터 하락할 것처럼 기재했네요. "매매가격 대비 전세가격은 2013년을 고점으로 2014년부터 자연적으로 하락할 가능성이 매우 높으며, 이는 매매가와 전세가의 동반하락의 형태로 진행될 것이다."
14/07/14 19:13
참 아직까진 부모님 밑에서 사는 입장이라 실감이 안나네요... 사회생활 시작하면 집 문제 장난 아닐듯..
지금까진 부모님이랑 오를 집만(혹은 떨어질일은 없던 집만) 살아서 그런지 실감이 안나네요. 뭔가 저랑은 아직은 먼얘기같습니다. 한 3년만 지나면 이제 인실이 되겠죠..크크
14/07/14 19:21
이건 엉뚱한 이야기겠지만.... 지금이라도 수도권집중에서 벗어나야 한다고 생각합니다
좋은 직장,학교,학원,문화시설,병원등 모든 인프라가 수도권에만 집중되어 있으니 거기 살고는 싶고 인구감소등의 원천적 집값하락의 위험이 있으니 집사기는 싫고.... 결국 싼 금리를 이용해 전세대출등을 이용한 전세만 오르는 구조입니다 이런 전세우위의 트렌드가 결국 전국으로 확산되어 버린거죠 행정수도 정도가 아니라 전체수도기능을 옮겼으면 점진적으로 수도권 메리트를 줄여서 거품을 제거할 좋은 기회였는데....
14/07/14 19:29
사실 우리 나라 집값 문제를 해결할 가장 좋은 방법은 이거에요. 수도권 과밀 해제.
직장이 지방에 있는데 서울에 살 이유는 없거든요. 그래서 행정수도랑 혁신도시와 같은 시도들이 굉장히 좋은 정책이고 방향이라고 생각하는데 당장 세종시로 내려간 공무원들이 싫어하고 있고 서울<->세종의 통근대책을 만들어서 살아가는 것을 보면 수도권 과밀해소는 먼 훗날의 일이 될 것 같습니다.
14/07/14 19:42
전세가 월세보다 분명 저렴한 임대방식이긴 하지만 최근의 상황은 전세가 더 위험한 방식인 것 같습니다. 매매가나 전세가가 지금보다 더 떨어진다면 전세보증금 중에 과연 몇프로나 돌려받을 수 있을까요? 불과 7~8년 전에 비슷한 일이 벌어졌었습니다.
14/07/14 19:56
신혼때야 몰랐지만 애가 초등학교 입학전이라 마침 전세도 만기가 되어 이리저리 알아보고 집을 매매를 했습니다.
전세를 살았으면 여분의 돈도 좀 있고 주거 비용이 많이 들지 않을거 같았는데 사는동네가 도저히 장기간 애와 같이 살수 없는 곳이더군요 인프라 자체가 너무 후져서 집값이 아무리 싸도 아무리 돈이 없어도 이런곳에는 살수 없다는 생각이 들었습니다. 또 집주인도 별로 여서 더욱 그랬지만 다음에 이사를 가면 땡빚을 내도 집을 산다는 맘을 먹고 전세가 끝나기만을 기다렸습니다. 물론 집을 사면서 상당한 부채가 발생 했고 인테리어를 했으며 매달 금융비용이 발생 합니다만...현재 가족들 모두 만족합니다. 결국 이러저러한 이유로 거주의 안정성이 필요한 초등학교 부모들같으면 어지간하면 집을 산다고 봅니다. 아니 사게 되어 있는거 같아요
14/07/14 21:17
집값이 더이상 오르기는 힘들다는 대전제는 인정합니다. 당장 인구증가율만 봐도 그 부분은 명확하죠.
하지만 그런 대전제만을 가지고 현재의 각종 어려움(전세값 상승, 2년 후 재계약 여부, 눈 씻고 찾아도 없는 전세, 주거환경의 비안정화 등등)을 언제까지 버텨내야 하는가? 가 바로 결혼하고 아이 있는 사람들의 딜레마죠. 그런데 해당 글은 국내에는 '매매'와 '전세'가 계속해서 공존할 것이라는 전제로 쓰고 있는데, 또다른 변수는 주택가격이 더이상 상승하지 않는다면, '전세' 라는 제도 역시 존속되기 어려운 제도 거든요. 전세는 국내에만 존재하는 주택 임대의 형태입니다. 전세가 많았던 이유는 '주택상승'을 기대하고 실거주가 아닌, 투자 목적으로 구매하던 사람들이 실구매액의 부담을 줄이고자 전세를 끼고 주택을 구매했기 때문입니다. 하지만 주택가격이 보합 or 하락한다면 그런 형태의 투자목적의 1가구 2주택 이상의 사람들이 전세형태의 주택을 정리하려 하겠죠. 물론 그런 매물이 쏟아지는 과정에서 주택가격의 거품이 쫙 빠질 가능성도 있습니다. 하지만 그 과정에서 과연 전세는 존속할 수 있을까요? 그렇게 된다면, 실 수요자들은 가격이 하락한 그런 주택을 사서 실거주를 하려 할 것이고, 현금 여유가 있어 임대업을 하고 싶은 사람들은 저렴하게 구입해서 월세로 돌리겠죠. 그 과정에서 전세는 사라질 가능성이 높으며, 그 과도기에 전세가격이 어떻게 될지를 논의하는건 무의미 할 수도 있습니다. 아래의 글은 자주가는 카페에서 어떤 분이 올린 글인데, 공감되는 면이 많아 복사해두었습니다. 글쓰신 분의 원문은 지금 찾을 수가 없어 닉네임을 올리지 못하네요. 필요하다면 추후에 다시 찾아보고 업뎃 하겠습니다. 일단 결론은.. 저의 생각은 '주택가격은 앞으로 더이상 상승하지 않을 가능성이 높다. 하지만 그렇다고 해서 주택경기가 좋아질 때까지 전세로만 이동하는 것 역시, 주택가격이 하락하는 현 추세에서는 위험할 수 있으며, 가격거품이 빠진다면 전세의 존속 여부도 아무도 보장할 수 없다' 라는 겁니다. 결국 본문의 글도 하나의 예상일 뿐, 현재의 본인의 삶에서 거주지가 갖는 의미에 따라서, 중요하게 생각하는 부분, 즉 삶의 질인지 장기적인 재테크의 문제라던지에 따라 결국 선택은 본인이 해야 한다는건 변하지 않죠. (이하 펌) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 전세는 존속될까? 몇일전에는 아내가 2580에서 전세에 대한 이야기가 나온다고 해서 그걸 봤습니다. 그런데 전세에 대해서 한 분이 거기서 이런 말을 했습니다. 월세는 너무 비싸고 전세는 모아두면 내돈이니까 전세를 꼭 살고 싶다는 것이었습니다. 즉 집주인이 전세금을 팍팍 올리더라도 한사코 전세를 유지하려고 하는게 당연한 것 아니냐는 것이죠. 오늘 아침에 몇분에 지나지 않기는 하지만 또 전세의 전망에 대해 한 기자가 보도를 하는 것을 들었습니다. 월세와 전세금을 은행이자로 환산한 것과 비교하면 전세는 서민의 주거비를 줄여주는 제도라는 것이며 전세가 점점 줄어드는 추세에 있기는 하지만 월세로 전환하려면 엄청난 규모의 전세금을 집주인들이 물어줘야 가능하기 때문에 결국 전세는 없어지지 않을 거라는 이야기가 나왔습니다. 몇년전에 전세가 없어질거라는 말을 하면 사람들은 그런 턱도 없는 이야기를 하냐고 말하는 경우가 있었습니다. 이제 전세가 실제로 줄어들고 있는 것이 보이자 사람들은 전세가 아주 없어지지는 않는 다는 둥, 전세는 사라져서는 안된다는 둥하는 이야기를 합니다. 저로서는 그런 이야기가 어떤 세뇌를 하고자 하는 것인지 아니면 세뇌를 당해서 그런 이야기를 하는 것인지 알수 없는 기묘한 이야기라는 생각이 들었습니다. 이것은 혹시 집주인으로 대변되는 부유한 사람들이 전세금을 갑자기 달라고 하면 곤란하니까 퍼뜨린 광고를 국민 모두가 줄줄 외우고 있는 것은 아닐까요? 전세가 없어지던 말든 나하나만 생각한다면 저는 전세를 살지도 않으니 큰 상관은 없습니다만 위험한 이야기가 마치 당연한 이야기처럼 여기저기서 떠도는 것에 대해 몇가지 생각이 떠오르는 것을 막을 수가 없었습니다. 흔들리는 전세제도의 기본적 전제 전세에 대해 기본적으로 인정하고 넘어가야 하는 것이 있습니다. 전세제도의 근본에는 전세금을 돌려받을수 있다라는 것이 전제되어 있습니다. 전세금을 한푼도 돌려받을 수 없다면 전세를 들어가는 사람이 하나도 없겠죠. 전세는 빚이며 그것도 악성의 빚입니다. 전세는 한국에만 있는 계처럼 한국에만 있는 사금융제도입니다. 전세가 좋은가 월세가 좋은가 하는 것은 구체적으로 한건 한건의 계약상황에서는 각각의 조건에 달려 있는 문제이겠지만 월세를 전세를 은행이자로 환산한 것과 비교한후 전세가 훨씬 싸니까 좋다라고 하는 것은 여유돈을 안전한 은행에 넣는 대신에 도박판이나 매우 부실한 저축은행에 넣어서 이자를 받으면 훨씬 더 이자를 많이 받으니까 당연히 그런데에다가 돈을 집어넣어야 한다는 말이나 마찬가지입니다. 물론 그럼에도 불구하고 전세제도는 한국의 주된 거주형태의 하나로 존속해 왔습니다. 그것은 오직 집이 부족하여 길게보면 항상 새로 전세를 들어올 사람이 있어서 전세금을 좀처럼 떼이지 않았다는 이유, 부동산 가격이 항상 상승해 왔다는 이유 때문입니다. 그리고 그런 시대는 이미 2007년 이후 사라졌습니다. 대폭락이 올지도 모른다는 사람이 많고 그렇지는 않더라도 인구구조를 봤을 때 전체 부동산의 상승을 상상하기란 어렵다는 것이 당연한 이야기입니다. 미래에도 지역에 따라 어떤 부동산인가에 따라 지역의 개발에 따라 부분적으로 오르는 곳이 있을수 있겠지만 전체로 보면 2007년 이전처럼 상승하기 어렵다는 것입니다. 얼마전에 은퇴자금을 저축은행상품에 넣어서 매년 3-4천의 이자소득을 올리다가 2억을 한꺼번에 날린 사람의 이야기를 들은 적이 있습니다. 이분은 이자가 낮은 곳에 돈을 넣고 은퇴자금을 갉아먹는 것이 어리석은 일이라고 생각했을지도 모릅니다. 그래서 수익이 더 나는 곳에 돈을 넣고 매년 1-2천만원씩 더 벌었을지도 모릅니다만 그러다가 2억을 날리게 되면 10여년 이자 안받은 것처럼 됩니다. 저축은행에 돈을 넣고 이자를 좀 더 받은 것이 공짜가 아니었다는 말입니다. 결국 10년 20년 단위로 길게 보면 위험을 무릅쓴 돈의 운용은 댓가를 치루게 됩니다. 종종 푼돈 보고 큰돈 굴리다가 엄청난 돈을 한몫에 잃어버리게 됩니다. 요즘은 깡통주택 이야기가 나오면서 전세금을 날린 사람들 이야기가 종종 흘러나오고 있습니다. 수도권의 전세 가구가 59만가구인데 그중에서 19만 가구가 경매로 넘어가면 전세금을 날리는 깡통주택이라고 합니다. 이런 상황에서도 전세는 돈을 모으는 방법이니 더 싸다느니 하는 말을 일반론적으로 외우는 것은 무슨 세뇌가 있지 않고서는 있기 어렵다는 생각조차 듭니다. 2-3년 별일 없다가 한번만 문제가 생기면 전재산이 모두 날아갈 판인데도 전세는 안전하다는 확신이 어떻게 그렇게 견고할수 있는지 모르겠습니다. 그건 마치 빨간불일때도 항상 길을 건넜지만 나는 아직 무사하다고 자신만만해 하는 사람이나 마찬가지입니다. 무슨 일이 났었다면 대개 죽었겠죠. 자신이 아직 무사하다는 것이 빨간불일때 길을 건너도 된다는 것의 증거가 아닙니다. 전세제도에 대한 기묘한 어법 집주인이 월세로 전환하려면 전세금을 환원해야 하기 때문에 전세제도가 사라지지 않을 거라는 어법은 참으로 기묘하게 들립니다. 그것은 마치 아이엠에프나 전쟁이 터지면 많은 사람이 고통을 받을 테니 아이엠에프가 터지지 않을 거라는 식의 어법입니다. 전세와 월세를 비교할 때 전세를 은행이자로 환산해서 월세와 비교하는 것은 한가지 나쁜 착각을 불러일으킵니다. 그것은 집주인들이 전세금을 받아서 그 돈을 은행에 넣고 그 이자를 받아서 소득을 올리고 있다는 식의 착각입니다. 물론 그것은 사실이 아니죠. 요즘 하우스 푸어라는 말이 유행하지 않습니까. 강남의 아파트 주인들이 어떤 상황인가를 조사해보면 집은 10억이 넘을지 몰라도 전세주고 융자까지 몇억씩 낸 집이 엄청나게 많습니다. 전세를 구하는 사람들은 융자를 내지 않은 집을 찾기가 어려워서 부동산에서 융자없는 집이라고 하면 전세금이 비싸도 인기가 있다고 합니다. 결국 전세금은 대개 집의 가격상승을 노리고 레버리지로 대개 쓰였습니다. 자기돈 없는 사람이 융자에 전세끼고 집을 사고 그런 사람이 많으니까 집값은 더 잘 올랐죠. 전세금 계약서는 사람들이 굳게 믿고 있는 약속어음같은 화폐나 마찬가지입니다. 사람들은 원하면 그것을 돈으로 바꿀수 있는 부도나지 않는 돈이라고 굳게 믿지만 부동산 하락세가 5년이나 계속된 지금, 분당같은 곳은 36%나 주택가격이 떨어졌다는 지금 그 약속어음들은 불안한 어음들입니다. 저는 깡통주택이 위험하다는 말만을 하는게 아닙니다. 그건 개인의 차원이죠. 전체 경제차원의 문제도 있습니다. 불안하면 누군가 먼저 전세금 계약서라는 어음을 돈으로 바꾸겠죠. 전세가 경매라는 과정을 통해서건 집주인이 월세수입이 좋아서 그렇게 하는 것이건 월세로 전환되는 순간 한국경제라는 울타리 안에서 집한채분의 전세금이라는 유가증권이 사라집니다. 아파트 가격상승도 모잘라서 전세금이라는 유가증권의 이용으로 한국경제안에 돈이 크게 흘러다니게 만들때는 좋았지만 주택가격상승세가 멈추고 전세제도가 사라지기 시작하면 그 과정이 거꾸로 재현되지 않겠습니까? 이세상에 공짜는 없으니까요. 전세자금규모는 수도권에서만 720조라고 합니다. 전세제도의 종말이란 한국경제에서 천조 이상의 돈이 사라지는 것이니 돈이 귀해지는 뼈아픈 시대가 될것입니다. 그런데 뼈아프니까 그런 시대는 절대 오지 않을것이란 논리는 맞질 않습니다. 전세를 살것이냐 안살것이냐는 개인의 선택이니까요. 누군가 대중의 상식과는 달리 위험하다는 생각이 들면 먼저 전세시장에서 빠져나가겠지요. 집주인의 입장에서도 월세를 받는 쪽이 수익을 올릴수 있으니까요. 어찌보면 전세금을 돌려줄 능력이 없는 집주인들만이 전세를 유지하는 상황이 될것입니다. 그리고 그러면 그럴수록 전세가 안전하지라는 소리를 계속 들으면서 전세시장에 남아있는 사람의 위험은 더 증가할 것입니다. 맺는 말 물론 주택계약이란 장기로 하는 것이니까 1-2년은 별일 없을 수 있습니다. 그러나 세상에 요즘 전세금 문제가 큰 사회문제가 되고 있다는 말이 나올 정도면 그때는 이미 안달해 봐야 아무 것도 할수 없는 때일 것입니다. 뱅크런이 일어났다고 하는 말을 듣고 은행앞에 가면 돈을 돌려 줄것같은지요. 돈을 차곡차곡 모으는 것은 적금으로도 할수 있습니다. 집주인에게 돈을 맡기는 대신에 보다 공신력있는 은행에 돈을 맡길수 있다는 것입니다. 비싼 월세내기 싫다고 한다면 물론 그것은 본인의 선택입니다. 그러나 그런식이라면 세상에서 보험료 내고 있는 사람은 모두 바보인 셈입니다. 선택은 당연히 개개의 상황에서 각각 다를 수 있습니다. 그러나 당연히 전세제도가 이제까지처럼 유지될거라는 확신은 매우 위험한 것입니다. 그런데도 전세는 비싸지고 전세금 규모는 오히려 급격히 늘어나고 있습니다. 수도권에서만 4년만에 무려 248조가 불어났다고 하더군요. 제게는 이것은 폭탄을 재앙수준으로 늘리고 있는 것처럼 보입니다.
14/07/14 21:34
퍼오신 글에 완전히 동의합니다. 전세는 무척이나 위험한, 리스크가 높은 주거 형태입니다. 당장은 매월 부담하는 비용이 적을 수 있지만, 내가 통제할 수 없는 요인-집주인의 재정상황, 주택가격의 하락 등-에 의해 전재산이 날아갈 수도 있습니다. 월세 보증금은 떼일 확률도 낮을 뿐더러, 설사 못 받게 되더라도 금액이 작기 때문에 타격이 훨씬 적을 수 있다고 봅니다.
14/07/15 01:18
깨끗한 물건을 거래할 경우 전세에 대해 최대로 리스크를 잡는다 해도 경매가격과 전세금의 차액밖에 되지 않습니다. 이런일이 벌어지는 상황이라면 리스크가 큰건 오히려 전세 세입자보다도 소유주가 될겁니다.
14/07/15 15:42
물론 가장 큰 손해는 소유주가 보겠죠. 하지만 '집값은 하락이 불가피하다' 라는 전제하에서 생각하면
전세입자의 리스크도 그렇게 작은 부분으로는 볼 수 없습니다. 모든 전세 계약은 현 거래금액으로 정해지죠. 예를 들어 2억짜리 아파트 전세는 최근 전세가 고공행진을 보면 아무리 못해도 1억 5천은 될겁니다. 그런데 최근 주택경매 물건의 가치는 계속 떨어져서 75% 정도가 낙찰가입니다. 이미 낙찰가 1억 5천이죠. 여기서 주택가격이 하락한다면 하락한 금액에서 75%로 계산해야 하기 때문에 전세입자의 리스크는 점점 커지는 구조입니다. 또한 경매 발생과정에서의 수수료나 잡다한 금액을 빼고나면 리스크는 점점 커지죠. 흔한 경우는 아니겠지만, 소유주가 사업이 어려워져 임금채불이라도 있다면 그 건이 1순위로 가기도 합니다. 대출없고 확정일자 받았다고 해도, 일단 경매로 넘어가면, 작은 리스크로 끝날거라는 장담은 누구도 할 수 없습니다. 거기에 주택가격이 하락한다고 한다면 더 이야기할 필요가 없지요. 문제는 현재도 이렇게 깔끔하게 대출없는 전세물건이 점차 사라지고 있는 추세이고, 가격하락이 이어지면 이런 물건은 더 없겠죠. 아파트라면 그나마 사정이 나은겁니다. 다가구 빌라인 경우는 더 복잡하죠. 1순위, 2순위, 3순위 세입자가 줄을 서는 상황이고, 대출이라도 끼어있다면 후순위자의 리스크는 더 커지죠. 가격하락이 계속되는 상황이라면 주인만 리스크가 크냐? 라고 한다면 그건 아니란 겁니다.
14/07/15 17:53
현실로 들어가면 경매 넘어가는 순간 이미 일이 피곤하게 된다는 것에는 백번 동의합니다. 깨끗한 물건 찾기 쉽지 않은것도 엄연한 사실이고요.
다만 대세하락을 가정한다면 소유냐 전세냐 월세냐의 기로에서 전세라고 특별히 더 리스크가 큰 주거형태는 아니라는 겁니다.
14/07/14 23:13
지금 시행되는 그리고 할 려고 하는 부동산 정책들은
폭탄 돌리기 하는중에 폭탄의 점화선을 늘린 꼴 밖에 안되죠... 문제는 점화선만 늘린게 아니고 폭탄의 크기도 커진다라는거죠... 자기턴에서 터지면 정권에서 디나이 될 게 뻔해서 터뜨릴 수가 없으니... 악순환이 계속 되는거구요...
14/07/15 01:04
장기적으로보면 매매비용과 전세가격은 상관계수가 아주 높을 수 밖에 없지만 단기적으로 보면 얼마든지 괴리가 일어날 수 있단 말이죠.
글쓴이 스스로도 매매가격과 전세가격의 차이는 투자기대감에서 오는 것이라 지적했음에도 투자기대감의 하락에 따른 전세 단기 상승현상을 부정하고 수급에 초점을 맞추다 보니 글이 전반적으로 힘을 잃는 느낌입니다. 게다가 구매예정자가 전세로 돌아섰다는 항목에 있어서도 '투자 목적으로 집을 구매하여 월세를 내놓는 경우'를 제외하는 오류를 범하고 있습니다. 전세가가 오르는 큰 원인중 하나가 금리 하락으로 인해서 기존 전세매물이 월세로 전환되는 것인데 이러한 요소를 고의적으로 무시함으로써 새로운 이론을 구성하는 느낌입니다. 지금까지 전세급등의 원인으로 지목받은 여러 요소들은 매매가와 전세가의 단기 괴리를 설명하기에 충분히 설득력을 갖는 요소들이었는데 굳이 그러한 요소를 제쳐둘만큼 설득력있는 글은 아닌 것 같습니다. 이 분석 역시 사태의 한 단면을 보여주고 있는걸로 보입니다만, 그 면이 얼마나 많은 비중을 차지하고 있는지에 대해서는 의문 부호를 붙이고 싶습니다.
14/07/15 01:37
인구가 감소하니까 주택구매 수요가 떨어지고 따라서 집값이 떨어진다는 단순한 논리네요.
그냥 주택수요-공급곡선을 1차원적으로만 생각한다면 저 말이 맞긴 하죠. 근데 이게 간과한 점이 인구가 감소하면 경제규모가 감소하고 일자리가 줄어듭니다. 일자리가 줄어들면 당연히 각 개개인의 수입이 줄어들죠. 개개인의 가용한 평균 주택구매자금이 줄어든다는 이야기입니다. 인구가 줄어들면 주택구매 수요가 떨어지고 집값이 떨어지지만, 이와 더불어 개개인의 가용한 평균 주택구매자금 또한 동시에 줄어든다는 거죠. 인구가 줄어들면 노동인구가 줄어들어서 기업이 을이 되고 근로자가 갑이 된다는 생각이랑 동일한 류의 이야기라고 봅니다.
14/07/15 02:03
주택구매자금 감소역시 주택수요를 떨어뜨리죠.
인구감소 -> 주택수요감소 인구감소 -> 경제규모감소 -> 일자리감소 -> 가처분소득감소 -> 주택구매자금 감소 -> 주택수요감소....... 집을 살 생각이 없어져 버리면 주택수요는 더 줄어들거고요....... 누가 잘나간다기 보다는 대부분의 인구가 망하고 사회가 불안정해질 수는 있다고 봅니다.
14/07/15 08:18
결국에는 그런 순환이 일어나도 개인이 집을 구매하긴 힘들다는 거죠.
저런 악순환 상태에서는 주택가격이 떨어지는 만큼 개인의 주택구매자금또한 감소하니까요. 일례로 IMF 시절 집값이 팍 떨어져도 큰손들만 싼값에 나온 집들을 챙겼지, 정작 서민들은 챙기지 못했으니까요.
14/07/15 02:22
작년 결혼한 초보 유부입니다
정부의 계획(대로다?)대로 정부의 대출보조를 받아서 집을 구입해버렸습니다 전세도 비싸고 구하기도 힘들고, 에라이 당분간(향후 최소 5년~7년) 애 낳을 생각도 없는데 그냥 사버리자. 이사다니기도 귀찮고 복비나 이사비용에 전세 알아보는 시간적, 물질적, 신체적 비용 생각하면 집 값이 떨어질테지만 그냥 그거로 퉁친다고 생각하자. 에이 뭐 돈 못벌면 그냥 여기서 천년 만년 살지 뭐 신축이니까. 라고 말이죠 본문 대로라면 저는 호갱된거지만 그냥 살랍니다. ㅠㅠ 어떻게든 되겠지. 집 값이 반토막 난다고 해도 어쨌든 내 몸 뉘울 [내 집]은 있는거니까.....불만 나지 말아줘.....
14/07/15 07:40
전세난을 해결하는 가장좋은 방법은 누구나 알고 있지만 인정 안할려고 하고 있는거죠
집값이 더 떨어져야 합니다. 지금의 전세값 이하로 떨어져도 여탯껏 오른거에 비하면 떨어진게 아닙니다 사람들의 욕심으로 집값 하락을 막고 있는겁니다. 수도권, 서울 주택 공급률이 100%를 육박해가고 있는상황에서 더이상 집값이 오를 일이 없습니다 집값이 떨어지지 않는이상 전세가 없어져도 그 전세난은 월세난으로 이어질 뿐입니다
14/07/15 09:32
저도 이런류의 분석에 대체로 동의하고 앞으로 집값이 오를일은 없다고 생각합니다만 그러면서도 한가지 약간 찜찜힌 구석이 늘 있습니다.
많진 않지만 그래도 주식판에 좀 굴러봤던 경험에 의하면 묘하게도 주가가 떨어질지도 모른다라고 생각하는 사람들이 많을경우 좀처럼 안떨어지더군요. 반대로 오를만큼 올랐다 라고 생각한 사람이 많으면 대체로 추가상승 의 여력이 더 남아있던 경우가많고요.... 이건 분석도 뭐도아는 그냥 주식에 대한 속설입니다만 최근들어서 주변인들과 이야기해봐도 그렇고 인터넷커뮤니티들을 둘러봐도 그렇고 앞으로는 집값 안오른다고 생각하는 사람이 너무 많아요. 적어도 30-40대까지는 절대다수가 그렇게 생각하는것같습니다. 주식과 부동산은 많이 다르긴 할테니 쉽게판단할수는 없지만.. 어쨌든 이런 불안 심리가 시장을 지배할때는 역설적으로 주가가 폭락하는 경우는 많이 없었던것같고 오히려 갑자기 뭔가 생각지도 못한 화끈한 재료가 나타나면서 차트에 가장 화려한 그리고 위험한 고점을찍는 모습이 나타나기 쉬었던것 같습니다. 차트와 시장심리만을 본 느낌과는 별개로 이성적으로 주택시장상황 분석해 보면 우리나라 집값 상승은 더이상 없다라는 결론은 피하긴 어려운게 사실입니다.
14/07/15 09:59
전세라는 게... 애당초 가격이 계속 오르는 것을 전제로 하지 않으면 이해되지 않는 제도이니까요.
원래 소유권은 사용권과 재산적 가치(≒담보가치)로 나누어 볼 수 있는데요. 전세임대차가 있는 경우 소유자 : 등기기록상 명의자. 재산세 냄. 담보가치는 전세임대차보증금을 제외한 부분(전세임대차가 있으면 은행에서 돈을 안 빌려주니 사실상 0). 전세임대차기간 동안 사용권 행사할 수 없음. 임차인 : 기간 중 사용권 행사함. 담보가치 보유함(뒷순위 담보권이나 가압류 등이 생기지 않는다면 사실상 전부). 잘 보면 소유자는 등기기록상 명의자로서 세금만 내고 있을 뿐 소유권의 실질적인 내용은 모두 임차인이 가지고 있습니다. 명의만 두고 사용권과 담보권의 전부를 타인에게 일시 양도하였다면 그 보증금은 사실상 가액의 100%여야 정상입니다. 안 그런 건 값이 오를 가능성이 높기 때문이죠. 결국 전세임대차라는 건 "값이 오를거다"라는 부분을 제외하면 의미가 없는 것이죠. 즉 집주인의 전세 선호는 부동산가격이 지속적으로 상승할 때 외에는 나타날 수가 없습니다. 집 가치의 일부만 보증금으로 받고 집을 쓰게 하니 당연히 손해이지만, 가만히 있으면 부동산가격이 올라 주니까 그 손해를 메꾸고도 남으니 문제가 없었던 것이지요. 물론 사용권을 주고 대출에서 발생하는 이자를 맞바꾸는 역할로 사용되기도 합니다. 하지만, 보유에 따른 세금도 매년 내야 하고, 게다가 건물은 소유하고 있으면 당연히 감가상각이 될 수밖에 없다는 점에서(언젠가는 노후로 철거될 운명), 이러한 부득이한 상황에서도 사용권을 본인이 행사하지 않으면서 소유만 하고 있다는 것은 결국 가격이 오를 것이라는 기대심리 때문이라고밖에 설명이 안 되지요. 외국에 이런 제도가 없는 것은, 집값이 계속 오르는 것을 전제하고 있는 제도라서 이론적으로는 이해가 안 된다는 데에도 그 이유가 있습니다.
14/07/15 10:17
결국 전세제도가 유지되기는 힘들겁니다.
그럼 결국 월세로 사느냐? 집을 사느냐가 결론이 날 겁니다. 그때도 과연 대출로 집을 살 수 있을까요? 아니면 월세로 내몰리게 될까요? 어느쪽이든 만만찮은 상황이고 대한민국 국민들은 점점 중산층의 땅을 잃어가게 되겠죠.
14/07/15 11:27
뭐 그래서 어느 방향으로 가든 중산층의 입지는 적어질 수 밖에 없는거죠.
집값은 제2의 IMF 같은 충격이 오지 않는 한 크게 빠지긴 어려울거라고 봅니다. 뭐 장기적으로는 빠지긴 하겠지만서도요.
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