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15/06/21 10:22
시간 순삭되네요 말씀 참 잘하시네요
왠지 최악의 경우가 된다면 IMF2가 될거 같다는 생각이 드는건 왜일까요 이번정권에서 어떻게든 다음정권이 받아가도록 폭탄만 안터지게 버티다가 담정권에서 빵 터져서 그거 치우다가 욕 다먹고 다시 정권뺏기는 시나리오가 떠오르네요
15/06/21 10:45
다음정권에서 터질 가능성 크다고들 보고있죠.
그렇다고 다음정권이 안치우면 나라가 큰일 날테고, 말씀하신대로 욕 먹어가면서 치우면 정권 빼앗길테고요.
15/06/21 11:03
미국금리가 늦어도 내년 상반기에 점차적으로, 매우매우 점진적으로 오를 것이라는데 동의합니다.
한국은 이를 더더욱 점진적으로 따라갈것이고요. 헌데 집값이 푹푹 빠질것이라곤 생각하기 어렵네요. 일시적 하락이야 있겠지만 집값폭락론은 10년전에도 창궐했었고 저도 당시엔 그걸 믿었었기에.. 특히 실수요가 넘쳐나는 소형 주택은 다소 하락이나 견조함은 있어도 폭락은 없을겁니다. 중대형에 빚을 지고 투자한 투자자는 보따리 싸야겠지만 이미 몇년간의 경고를 통해 투자 개념의 빚잔치는 크게 줄었습니다. 너도나도 집을 팔겠다고 내놔야 대폭락시즌이 도래하는 것인데 중대형, 그것도 2채 이상 소유자들이 내던질 수량들은 그걸 이끌긴 어려울 것 같습니다. 집값이 비싸다는 생각은 변함이 없지만 폭락하지 않을것이다는 생각도 변함이 없네요.
15/06/21 11:07
중대형 집값 빠지는거야 하루이틀 나온 얘기가 아니지만
중소형주택 수요는 가족구조 재편의 문제라 많은 이들이 생각하는 것처럼 가격하락을 기대하긴 힘들죠. 하락은커녕 은퇴세대도 이제 중소형으로 몰려들텐데 지금 제대로 공급해놓지 않으면 이거야말로 나중에 정말 큰일납니다.
15/06/21 11:16
일본의 인구절벽으로 부동산이 많이 침체되었어요. 2018년부터 우리나라도 베이비부머 세대가 은퇴하는 인구절벽이 시작되요. 일본의 상황을 타산지석으로 삼지 않으면 우리도 그대로 일본처럼 될수 밖에 없죠. 6월 18일날 방영된 명견만리 보시면 이해하시는데 도움될겁니다.
15/06/21 11:16
저도 11월 결혼을 앞두고 있는 중이라 내 집 마련에 대해 고민이 많은 요즘입니다.
제가 지방 소도시에 살고 있는데 처음에는 지금 준공중인 '10년 임대 후 분양아파트'를 노리려고 했는데 임대료가 비쌀 거라는 예상과 함께 10년 임대의 단점을 얘기하며 만류하는 사람이 많네요. 또한, 완공이 내년인지라 그 동안 살 집도 알아봐야 하고요. 그래서 그 전에 전세 잠깐 살아보려 했더니 아파트 전세는 진짜 씨가 말랐습니다. 그래서 차선책으로 매매를 할까 눈을 돌려보니 지금 제 돈으로 매수할 수 있는 아파트는 노후화되거나 앞으로 가치하락이 예상되는 아파트 뿐입니다. 결국 대출을 끼고 좀 비싼 아파트를 사야 하는걸까요? 전문가님들 조언 좀 해주세요. 흑흑.
15/06/21 11:18
동영상 잘봤습니다 그런데 금리인상 뉴스에 대해서는
이번에 금리인상에 대한 직접적 언급을 하리라는 예상이 대부분이었는데 조심스런 반응이 의외였던거 아닌가요? 금리인상 예측 시기들이 계속 뒤로 밀리는 분위기같아요...
15/06/21 11:44
집값거품 경고를 믿고 10여년전 집을 팔았죠 집값이 크게 오른 다음엔 고집이 생겨 집사기가 싫어지더라구요
....... 현재 대충 계산해도 한5억 정도의 기회이익이 날라 갔습니다 물론 지금도 한번 크게 내려가리라 기대하면서 실탄만 비축하는 미련을 떨고 있습니다
15/06/21 11:47
우와 감사합니다. 지금까지 이런 개념 전혀없이 살다가 이제 슬슬 집 구하고 그런 상황이 올것 같아 이것저것 공부 중인데 정말 많은 도움 되었네요. 결국 국민에게 폭탄 돌리기하는 것이군요.
15/06/21 12:21
야 말씀도 너무 잘하시고 이해하기 쉽게 잘 풀어서 해주셨네요.
아이폰6만으로도 이정도 퀄리티의 방송이 나온다는 것도 놀랍고, 소프트웨어(화자)도 너무 좋아서 잘 봤습니다!
15/06/21 12:24
많은 사람들이 우리나라 부동산에 거품이 있다고 우려하면서 그에 대한 근거로 일본의 80년대 버블과 미국 서브프라임사태를 듭니다.
물론 비슷한점이 아예 없진 않지만 많은 부분이 다릅니다. 그 중 일본 부동산 버블이 어느정도 기간에 얼마나 형성되었었는지를 알고 있냐고 물어보면 알고 있는분들이 거의 없더군요. 일본의 버블은 외부적인 요인인 플라자협의로 인한 엔화 절상 -> 일본 당국의 기업살리기를 위한 초저금리 기조 -> 그에 따른 외국 자본 대거 유입 -> 주식 및 부동산의 자산가치 폭등의 순서로 나타났습니다. 외국자본이 대거 들어와서 주식 및 부동산 가격이 상승하니까 일본내 기업/국민들이 온통 부동산투기에 앞장서며 부동산 투기를 하게 됐죠. 그런데 위의 순서대로 나열한 일들이 5년동안 일어난 일입니다. 그 기간 동안 주식 및 부동산 가격이 특히 부동산은 지역에따라 다르긴 하지만 4~10배 이상 상승하고 1년내에 그 거품이 모두 빠졌었죠. 우리나라에 그런적이 있었나요? 우리나라는 이미 잘알고 계시는 IMF/서브프라임같은 사태를 겪었지만 일본 처럼 급격한 가격하락을 경험하지 않았습니다. (가격하락이 없었다는 말이 아닙니다. 일본과 깉이 1년도 안되는 기간에 상승된 가격이 모두 빠진적은 없다는 얘깁니다.) 일본 버블처럼 단기간에 엄청난 가격상승을 경험한적도 없고요; 애초에 일본처럼 올라간적이 없는데 일본처럼 하락한다는 말이.. 전 이해가 가지 않습니다. 미국 서브프라임사태와도 다르게 우리나라 수도권에는 LTV/DTI가 있습니다. (그에 따라 DTI가 없는 지방은 폭등 수준으로 부동산 가격이 상승하긴 했고.. 이는 저도 좀 우려스러운 부분이 많다고 생각합니다.) 원래는 60%까지 였다가 작년 8월부터 LTV를 70%까지 올려줘서 가계부채를 상승하게 하는 요인으로 작용하고 있지만요. 마지막으로 우리나라의 집값을 유지해주는 가장 큰 요인은 아이러니하게도 전세제도가 있어서 입니다. 원래 전세는 세입자를 위한 제도가 아닙니다. 부동산 활황기에 아파트를 시세 차익을 목적으로 전세를 끼고 구매하면 투자금액이 적어지니까 발생한 소유주를 위한 제도였지요.. 그런데 이게 이전 처럼 아파트 가격이 상승하지 않으니 세입자를 위한 제도로 보이는거지요; 이전 처럼 대출 끼고 집을 산다고 어디든 다 같이 오르던 시대는 지났다는 의견에는 동의합니다. 그런데 이제는 각 지역의 도심 역활을 하는 곳들의 가격만 선별적으로 올라갈거라고 봅니다. 문제는 이제 서로 자기가 사는 지역이 그 지역이라고 광고를 하니-_-; 그 옥석을 가리는 것이 집을 구매하는 사람의 능력이겠지요.
15/06/21 13:25
적극 동감합니다.
일본의 부동산 현상중에서 소위 안좋은면만 따 와서 폭락론을 주장하는 분들이 종종 있습니다. 마치 미국 경제대공황이 한번 왔었다고 다시 한번 메가 대공황이 올 것이다 라고 주장하는 사람들 처럼요. 집값이 비싸다고 집값이 폭락해서 다같이 힘들어져야한다는 포털의 댓글러들은 그냥 감성에 낚인 분들이라고 봅니다. 집값 폭락이 현실화 되었을때의 경기침체를 직접 몸으로 부딪혀본다면 남의 집값이라도 폭락하지 않기를 바라게 될테니까요. 가계부채의 상승과 미국 금리의 인상이라는 시시각각 다가오는 트리거가 있지만, 그것이 폭탄의 트리거다? 글쎄다.. 싶습니다. 핵폭탄은 아닌게 확실하고, 물총도 아닌게 확실합니다. 수류탄인지 TNT인지, 폭발하지 않을지는 판단에 달린거지요. 그저 자신의 주장에 몰입해서 폭락할 것이다 -> 폭락해라 가 되는 일부분들의 주장이 100% 옳지는 않다고 봅니다.
15/06/21 12:29
LTV DTI 완화한 정부 이명박 정부로 알고 있어요. 당시 박경철 씨 라디오 들으면서 와 이거 안되겠는데 정부가 왜이리 무리수를 두는 거지 싶었는데...결국 파국으로 치닫네요.
집이 15채 있는데 빛 때문에 목숨을 끊었다는 분들 한심하네요. 얼마나 욕심이 많았으면 스스로 능력없이 집값 상승에 기대 그런식으로 자산을 늘리려고 한건지요. 그리고 그런 행태가 사회에 만연했기 때문에 우리나라 집값도 이모냥인 거겠지요. 1가구 주택 보급율이 제가 알기로는 1이 넘은지 꽤 된걸로 알고 있는데 집값이 안떨어질게 이상한거죠. 그리고 지금 청년세대 스트레스 장난 아닙니다. 취업도 잘 안되는데 집을 사겠다? 집 파는 것도 받아줄 세대가 있어야 받아주죠. 집값 떨어질 속도 엄청 빠를거같아요
15/06/21 12:42
그쵸 그동안 나라 부채는 계속 올라갔구요. 이 폭탄도 터지면 현재 청년층이 감당해야 할텐데 이 청년층은 뭘 잘못해서 이 폭탄을 감당해야 하나요..
15/06/21 12:30
의문
1.세계 거의 모든 주요화폐가 달라대비 약세이다 더구나 정책적으로 주요국의 통화당국이 화폐의 약세를 용인 조장하고 있는 상황에서 미국의 금리인상의 대외적 압력은 거의 없다 미국의 경기는 상당한 "회복"이라고 판단할수 있다 그러나 침체된 세계경기를 고려 할떄 과열로 치다를 위험이 그래서 선제적으로 금리를 올려야 할 정도인가? 2.그러나 결과적으로 미국금리를 올리긴 올려야 할것이다 그러나 그 시기와 폭이 한국이 감당하지 못할정도인가? 수출주도형 국가인 한국에서 일정한 원화 약세는 오히려 반가운 일이다 아직은 넉넉한 외환보유고를 감안하면 한은은 금리에 제법 여유를 가지고 접근할수 있다 3.한국의 가계대출이 심각한건 사실이다 그러나상대적으로 더 나은 상황의 정부재정과 기업이 극단적인 지표의 변동(부동산폭락등)을 흡수할 가능성도 있지 않을까? 4.한국의 짒값 상승의 상당부분은 지가의 상승보다는 건축비의 상승이다 비싼 인건비와 자재비가 상수인 상황에서 주택가격이 폭락할수 있을까? 5.일인가구증가 등의 영향으로 소형평수주택의 부족은 구조적일 가능성이 있다 노후주택의 재건축이 전술한 건축비 상승 때문에 만만찮은 상황에서 결국 절대 공급량이 부족한건 아닌가? 6.만약 한은이 결국 금리를 크게 올리더라도 짒값이 원천적으로 가지는 비탄력성(가격하락이 예상되더라도 금방팔기 힘든) 때문에 그여파가 많이 상쇄되진 않을까?.... "예를 들어 그냥 은행에 이자 좀 더물고 버티기"
15/06/21 14:43
1. 현재 금리는 제로금리입니다. 쉽게 말해서 비정상적인 상황이죠. (돈을 빌렸는데 원금만 갚으면 된다는거죠.) 물론 당장은 미국 경제 회복 속도도 빠른 편은 아니고 그 외 국가들의 경제는 침체되어 있죠. 하지만 IMF의 올해와 내년 미국 Real GDP 예측치를 보면 3%전후로 상당히 높습니다. 이런 전망 하에서 계속 확장적인 통화정책을 계속 고수하는 것은 불필요한 경기과열이나 인플레이션을 야기할 가능성도 있다고 봅니다. 아마 Fed에서도 금리를 정상화 하면서 미국 경제에 미치는 영향을 주의 깊게 볼 겁니다.
2. 개인적으로는 감당할 정도라고 생각합니다. 하지만 그 속도는 빠르지 않겠죠. 원하가치하락도 일정 부분 호재인 것도 사실이고요. 부담은 되겠지만 매우 나쁜 상황은 아니라고 생각합니다.
15/06/21 13:20
미국이 금리인상의 속도를 빠르게 가져가야 한다는 것은 곧 그만큼 경기가 너무 좋고 물가상승압력이 강해서이기 때문으로, 이 경우 금리인상 시점마다 일시적인 충격은 있겠지만 전체적으로 보면 자산가격의 상승압력이 매우 강한 상황임을 의미합니다. 이 경우 2000년대 중반 수준으로 강한 경기호황기가 도래하게 됩니다.
그러나 아직 그 수준은 아니고, 향후 2년 정도는 아주 밍기적 거리며 슬금슬금 올릴 가능성이 높으며, 글로벌 경기가 어느정도 정상궤도에 올라가는 정도지 아주 본격적인 호황은 아니라고 할 수 있습니다. 그 점에서 보면 지금은 '금리인상의 속도가 빠르지 않을 것으로 예상되기 때문에 오히려 경기가 그렇게 많이 좋지는 못하다'고 예상할 수 있습니다. 한 3년후든 5년후든 특정 시점 이후에 급격히 인상을 하지 않을 수 없게 되었을때는 경기가 아주 좋게 되죠. 금리를 급격히 올리는 상황에서는 대개 신흥국통화도 급격하게 올라갑니다. 위의 동영상과 같은 관점은 지난 수십년간의 현실과는 180도 다르고, 그저 공상에 불과합니다. 오히려 급격히가 아니라 완만하게 올려야 신흥국 통화도 완만한 상승 내지는 일부 국가 통화들은 약세를 지속하죠. 금리의 방향은 경기뿐만 아니라 유동성의 방향이기도 해서, 금리인상기 하에서는 신흥국에서의 자금 유출과 같은 현상은 없습니다. 미국 금리 가지고 유출 운운하는 것(일시적이 아니라 기조적인 의미에서)은 무지 혹은 사기죠. 달러화를 포함한 안전자산의 기조적인 하락을 의미하는 것이 곧 '금리인상기'의 의미인데, 그 구조에서 원화를 포함한 신흥국 통화 및 달러화의 반대편에 있는 유로화, 그리고 원자재는 강세를 지속할 수 밖에 없습니다. 금리인상의 속도가 느리면 초기에는 완만한 강세, 수년 후에는 급격한 강세가 나타나겠죠. 한국이나 중국, 인도와 같은 제조업 신흥국 통화는 초기에 상승압력이 강하고 러시아, 브라질, 호주 등의 통화는 후기에 상승압력이 강할 것으로 볼 수 있습니다. 또한 한국의 주택수는 인구 수 대비 타 국가들에 비해 현저히 부족한 수준이고, 주택보급률은 20% 이상 더 올라가야 균형상태에 도달합니다. 장기간 경기침체로 인해 공급이 심각하게 위축되어 있고, 잠재매물이 씨가 마른 상황이라 어지간한 보급률 증가가지고는 공급우위의 상황이 나오기 힘듭니다. 길면 10여년간 연간 40만호 이상씩 때려지어야 그 이후에 하락압력이 강해진다고 볼 수 있을뿐, 그 이전에는 상승의 속도가 늘어났다 줄어들수는 있어도 상승자체를 막기는 힘들 것입니다. 조금만 공급을 소홀히하면 경제성장률의 2~3배를 상회하는 수준의 폭등이 나올 수 있음을 크게 우려해야할 상황이고, 하락보다는 늘 지나친 상승쪽을 우려해야합니다. 집을 많이 지어도 너무 심하게 많이 지었다는 느낌으로 아주 막 대거 공급을 해야 그 과정속에서든 그 이후에든 주택가격이 아주 안정적으로 유지될 수 있고, 경착륙을 막을 수 있습니다. 지금 공급이 제대로 되지 않으면 수년후에는 폭등과 폭락이 오가는 와중에 경제에 충격이 아주 크게 오게됩니다. 또한 그때는 대부분 사람들이 고금리에 대출을 너도나도 받을 것이 뻔한 일이죠. 2006~2012년에 일어났던 일이 똑같이 재현됩니다. 지금 신규주택분양이 원활한 가운데에서도 택지공급을 제한하고, 대규모 개발을 막아놓고 있는 것은 그러한 구도를 그대로 재현하기 위한 것으로 볼 수 있습니다. 수년 후 최고 비쌀때 사람들을 다 물리게 하겠다는 것입니다. 지금 임승수씨와 같은 관점을 가지는 것은 그러려니 할수도 있습니다. 적어도 그로인해 뚜렷한 피해까지는 없습니다. 그러나 그런 분들 중 상당수는 미래의 어느 시점에 가서는 그 관점이 바뀌게 될텐데, 그러면 정말 큰 피해가 발생합니다. 차라리 지금의 관점을 계속 유지하는 것이 낫습니다.
15/06/22 01:26
물릴 수 있긴 한가 하는 문제가 있습니다.
말씀하신 바 데로 상황이 전개된다고 해도, '물려들어갈' 즉 돈을 빌릴 능력 자체가 제한된 상황이라서요...
15/06/21 13:39
경제는 잘 모르지만 몇몇 전망들은 경제적 시점으로 부동산을 바라보는 것이 아니라 정치적인 시점으로 바라보고 있으면서도 경제적으로 바라보는 것처럼 말하는 것처럼 느껴집니다.
부동산이 투자대상이라고 생각한다면 여러요소를 감안해서 투자하겠죠. 투자가 아닌 실소유자로서 거주의 목적이 강하다면 대출이 자신이 감당할 여지가 있는지에 대해서는 일반적으로 보수적으로 보게 됩니다. 부동산 폭락이 일어나더라도 허황된 꿈을 가지고 투자한 사람들이 일단 죽어나는 것이지 자금을 은행권에서 대출해 가면서 투자하는 사람들을 걱정해 줄 필요는 없습니다. 아시는 분들이 이곳저곳에 투자용으로 오피스텔을 구입하시는 것을 봤는데 리스크 관리나 수익관리 부분은 매우 철저해 보였습니다. 이도저도 아니면서 길거리에 붙은 현수막에 쓰인 것과 같은 투자를 하는 것이라면 망하는 것은 어쩔 수가 없죠. 어쩌다가 오피스텔 계약하는 것을 보게 되었는데 대략의 구조은 이와 같습니다. '최대한 내 돈은 적게 들고 나머지는 금융권에서 빌리는데 들어오는 월세와 나가는 금융권 이자간의 차액이 얼마인가' 자세히 보면 볼수록 이 부분에서 대부분의 오피스텔에서는 그다지 좋은 결과가 나오질 않습니다. 그걸 커버하는 것이 오피스텔의 입지이더군요. 그리고 기본적으로 남아있는 여유자금의 투자로 접근하지 빚이 생긴다는 개념으로 접근하는 경우는 아니었습니다.
15/06/21 13:56
댓글에 많이 달렸네요. 사실 경제 예측이라는 것이 그야말로 '예측'일 뿐이고요. 사실 알 수가 없지요.
다만 최근에 '인구절벽'과 관련된 좋은 기사가 하나 있어 참고하시라고 발췌와 링크를 옮깁니다. http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=008&aid=0003492721&sid1=001 //하나금융그룹 고위 관계자는 최근 기자와 만나 "우리나라의 인구절벽은 심각한 문제가 될 것"이라며 "지금은 부동산이나 주택투자에 나설 시점이 아니다"고 잘라 말했다. 이 관계자는 "우리 경제가 2018년쯤 인구절벽에 직면할 경우 소비가 크게 줄어들면서 일본이 앞서 경험했던 장기 불황에 빠져들 가능성이 있다"며 "특히 우리나라의 경우 일본보다 고령화 속도가 더 빠르게 인구가 줄어들고 있어 소비 위축 등의 영향이 심각할 수 있다. 인구절벽에 대한 대비가 필요하다"고 우려했다. KB금융그룹 고위 관계자도 인구절벽 영향과 관련, "현재 주택가격은 정부의 인위적 부양책으로 떠받쳐진 상황"이라며 "인구구조변화 등 여건들을 살펴볼때 지금은 주택구입에 나설 적기는 아닌 것 같다"고 밝혔다. 그는 "해외 노동력을 받아들이는 것 등이 인구절벽 해법이 될 수 있겠지만, 여건상 쉬운일은 아닐 것"이라고 말했다. 앞서 신한금융그룹도 '6월 신한리뷰'를 통해 '인구절벽'을 상세히 소개하면서 "지금이야말로 한국에서 주거용이든, 투자용이든, 사업용이든, 필수적이지 않은 부동산을 괜찮은 가격에 매각할 수 있는 마지막 기회"라는 덴트의 발언을 언급, 많은 관심을 불러일으켰다.//
15/06/22 06:14
아. 너무 재밌습니다. 제 눈높이에 딱 맞아요. 말씀하시는 속도도 안정감 있고 말씀을 아주 잘하십니다.
<원숭이도 이해하는 자본론> 저도 잠깐 봤었어요. 고맙습니다.
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