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24/02/13 12:14
경의중앙선 신촌역 역사 메가박스 있는 건물 상가도 마찬가지겠죠. 거기서 이대역 방향으로 가면 있는 예스에이피엠 건물도 비슷한거 같더군요. 안에는 안 들어가봤지만... 장지역 가든파이브도 암울했던걸로 기억했는데 요즘은 좀 괜찮아졌다고 듣긴했지만 안가본지 오래라서...
24/02/13 12:17
가든파이브 암울한거 똑같습니다.
그나마 해결한게 NC/현대에 일부 공간 던져서 그 곳은 부활했는데 가든파이브 자체가 더럽게 커서 NC/현대가 들고간 곳 + 이마트 + CGV + 예식장.. 같은 정도만 돌아가고 나머진 다 공실..
24/02/13 14:13
그 약간도 이전보단 훨 나은거 같긴 해요. 초기엔 저것도 안될 정도로 텅텅이었거든요 가도 해볼만한 게 없을 정도로. 지금은 그래도 가면 할거는 있고 해서 가볼 만 합니다. 다만 리카님 말씀대로 규모가 너무너무 커서 사람이 지금보다 훨 많아야 괜찮은 상권이 될 것이라는..
24/02/13 12:24
신촌역 건물은 들어올때 막 주위상가들이 반대하고 시위했었는데 오픈할때부터 공실이 좀 있더니 거의 바로 망했습니다.... 남은건 메가박스뿐....
이제 그주위 이대상권까지 다망해서 살아날확률은 아예없을거같습니다.
24/02/13 14:47
데이트 상권인데요. 데이트는 보통 건물에 들어가지 않죠. 흔히 손잡고 돌아다닌다고 하잖아요. 가볼만하게 재밌는 거리를 만들어야지 상가로 만들면 안가죠.
24/02/13 15:41
오히려 신촌-이대의 딱 중간이라 거기만을 즐기기 위해 가는 곳이 아니죠.
메가박스 이후에 데이트코스는 오히려 밖에 대체할 수 있는게 많으니..
24/02/14 09:19
그 동네 막상 가보면, 왜 망한지 이해가 가긴 합니다.
상가 중심지가 연대앞/이대앞으로 형성되다보니까 상대적으로 그 뒷길쪽에 위치한 구신촌역 부근은 약간 외지더라고요. 옛날에야 구역사 있었으니까 중심가인데, 지금은 각각 지하철역 있으니까 그쪽이 상대적으로 후미진 위치입니다. 그런데로 다니려면 상가들이 좀 재미있고 구경할거라도 있어야하는데, 신촌근방 상가들이 좀 뻔해진 경향이 있어서....
24/02/14 09:44
말씀하신 신촌역 상가 살까말까(당시 신혼이라 집을 구매할까 상가를 구매할까 고민이 많았고, 당시에는 그쪽 상권이 나쁘지 않았죠.) 고민했었는데, 안사길 천만다행이었죠.
24/02/13 12:23
놀랍게도 LH 예측은 동백지구 당시 배후 인구 5만이였는데
현실은 동백지구 당시 배후 인구 8만!! 으로 예측을 60%나 초과했는데도 망할정도로 시작부터 잘못된...
24/02/13 12:23
서울/탑티어 지역 부동산 - 우량주
지방 부동산 - 중소형 가치주(가치일지 X가치일지는 모름) 상가 - 비상장주식 쯤으로 보면 되지 않을까 싶습니다 크크 주거 부동산은 어느 정도 호가창이란게 있는 반면 상가는 본인이 밸류에이션을 평가해서 매매해야하죠.
24/02/13 12:41
온라인 쇼핑이 본격적으로 등장한 이후
어설픈 상가투자는 리스크가 너무 크다고 봅니다 잘 나가는 곳도 젠트리피케이션이나 유행의 변화로 물릴수 있는데 어지간한 곳은 도박성이 너무 크죠
24/02/13 12:47
그... 최순실씨가 이 나라 권력의 정점일때
매일 기도로 제발 건물 좀 팔리게 해달라고 했던 이야기를 보고 나면 상가 투자는 정말...
24/02/13 12:51
예전에 동백지구 업장에서 일한 적있는데, 길 건너서 블록의 일반적인 상가 건물은 다 꽉 차있는데,
저기는 텅텅 비었었죠. 쇼핑몰 같은 건물은 인기가 없나봐요. 그래도 이마트 있는 건물은 좀 활성화 되어 있는데, 나머지 건물은 정말 답 없는 상황이었죠.
24/02/13 12:55
제가 동산/부동산 개념을 어릴 때 외운게,
동네 공실된 상가=돈이 안 움직임[부동] 물려있는 주식=손절매로 언제든지 거래 가능[동] 으로 어른들이 알려줬습니다.
24/02/13 13:08
저희 아버지도 같이 일하시는 분들하고 평택에 돈 합쳐서 하나 올렸는데 한분이 건물주하시겠다고 다 떠맡아서 엑시트하셨네요. 만약 안했으면 어우...
24/02/13 13:09
(수정됨) 시행자 입장에선 그냥 많이 짓고 분양하면 무조건 이득인 구조라 무슨 배후수요니 상가 적정량이니 이런 건 별로 신경 안쓰죠... 어떻게든 분양만 잘되면 장땡이니. 분양자만 과잉공급된 상가 안고 고통받는 구조.
차라리 애매한 상업지구들 죄다 주거용으로 전환하는 게 더 합리적으로 보이는데 그러면 또 도로, 주차장 같은 기반시설 부하가 너무 심해져서 문제...
24/02/13 13:18
신림4거리에 골조만 올라가고 수십년째 중단된 백화점 상가 분양자들을 만날 일이 있었는데 정말 힘들게 사는 분들 많았습니다. 근데 탈출기회가 생기면 또 욕심 내는 사람들이 생겨서 일이 잘 안풀리더군요.
24/02/13 13:45
영등포역 앞 애슐리 얘기를 들어볼 일이 있었는데, 일반상가나 사무실 건물로 전환하고 싶어도 욕심부리는 사람들 때문에 10년넘게 흉물로 남아있다던...
24/02/13 13:30
요즘은 스타필드나 더 현대같이 대기업이 작정하고 기획해서 지은 대형몰이나, 아니면 성수동이나 ~리단길 같이 오래된 골목 상권 개조한 곳 같이 컨셉이 확실한 곳을 선호하다보니, 별 테마없이 크기만 키워서 분양하는 상가는 잘 되기 힘들어 보이더라구요.
24/02/13 14:02
신도시 상가나 신축주상복합 상가가 노답인 경우가 많죠. 워낙 높은 예상임대료를 기반으로 분양가를 책정한대다가 과잉공급도 겹쳐서 한번 공실나기 시작하면 답이 없죠. 게다가 관리비도 관리비지만 대출해서 분양받기 땜에 매달 나가는 이자도 만만치 않습니다.
24/02/13 14:38
요즘 제정신 아니게 상가 공급을 많이 합니다.
1000세대 아파트 딸랑 하나 들어오는데 대로변에 7 -8층짜리 대형 상가건물 5개 들어오고 그 옆으로 4-5층 소형 상가건물 5개 들어오고 가장 먼저 들어오는게 골프 연습장이고 식당 미장원 카페 편의점 들어오는데 위쪽은 현수막에 병원 모신다고 너도나도 걸려 있고 가관이 아니죠. 몇년 지나 다시가보면 상가가 20~30% 정도 밖에 안들어와 있습니다. 혁신도시 지방배드타운으로 건설되는 곳은 다 마찬가지 입니다. 몇년이 더 지난다 해도 상가는 텅 비어 있을 겁니다. 건물 하나에 상가 20개 뺀다 그러면 대형건물에서만 공급이 100동인데, 이거 사람들 파산시킬려고 지은게 아니고 뭘까 싶죠.
24/02/13 14:46
개발업자가 사업성을 내려고 상가 비율을 높이는경우가 많았습니다. 그래도 부동산경기가 좋고, 투자붐이 유지되고 상가거품터지기전까지는 분양직원들이 좋게 좋게 포장하면 어떻게든 팔렸거든요. 그뒤에 임대문제야 알바가 아닌거죠.
언젠가는 터졌을 문제인데, 코로나이후 배달문화가 퍼지는 바람에 더욱더 상권 및 상가 임대수요가 더 위축되었죠. 결국 뭣도 모르고 은퇴후 임대수익이 받을 생각이었거나 건물 임대 부수입 꿈꾸던 분들이 폭탄을 떠안게 된셈 아닌가 싶네요.
24/02/13 14:15
지산 안올라가거나 아직 올리는 중에 있는 것들은 용도변경이라도해서 살려야 할거같은데… 법적으로 쉽지 않겠죠?
지산 옆에 또 지산인데 이게 대체 무슨 배짱으로 이리 올렸나 싶습니다
24/02/14 01:56
(수정됨) 듣기로는..
지자체 입장에서는 사무실= 기업유치 = 허가 잘내줌 시행사 (부동산 PF로 돈잔치 하는애들) = 옳커니 이거다 마구짓자 => 너도나도 지식산업센터 올림 + 부동산PF 돈잔치의 근본은 비싼 분양가 => 공실난리 => 다같이 폭망
24/02/13 15:08
진짜 어마어마하게 많이 올라오더라구요
상일ic 나가서 스타필드 가는 길에 지나가다 보면 저 많은 건물들이 다 차긴 하나 싶습니다. 예전부터 있던 하남 아이테코도 공실 좀 많았던걸로 기억하는데..
24/02/13 14:40
1기 신도시만 해도 대규모 아파트 단지 앞에 3층 상가, 메인거리에 6층 정도 상가거리 조성됐는데
어느 시점부터 주상복합이니 복합쇼핑몰이니 누가봐도 기존 도시 규모에서 소화못할 상가들 나오는게 당연해지더군요.
24/02/13 14:45
잡주 = 투자금만 날아가고 끝
상가 = 매달 관리비가 계속 빠져나감 (본문의 쥬네스 상가는 관리비만 17년째 나가는 중) 주식은 파생상품을 안하면 최대치가 투자금 손실이지만 상가는 주식의 파생상품처럼 손실금액은 들어간 돈을 가볍게 넘어섭니다.
24/02/13 14:55
관리비만 빠져나가면 다행이죠. 비싼 상가 분양받을때 현금으로 사는 사람들 거의 없죠.
분양받을때 대출 최대한 받고, 은행에 내는 이자 2.**%인데, (무대출)임대수익률 6~7%이니까 매달 이익이고, 대출 레버리지 고려하면 매년10%수익률이니까 저축보다 훨씬 낫다 이래서 분양받았는데, 임대는 안되어서 공실이고, 이자는 2배 뻥튀기 된 상황이 다수일겁니다.
24/02/13 15:33
+ 유지보수 비용도 무시못하니...
특히 신도시는 기존 수요가 없다보니 맨 처음 입주 시에 상가 활성화가 안되면 그동네 망할때 까지 계속 공실투성이로 남을 가능성도 높죠
24/02/13 14:57
예전에 시흥 거북섬쪽 인공서핑장 근처 상가 엄청 분양하던데, 며칠전 지나갈일 있어서 보니 상권 활성화 안되고 텅텅 비어있더군요
거기 분양받은 사람 진짜 난감할거 같습니다. 아무리 봐도 그쪽이 활성화될거 같진 않아보이거든요.
24/02/13 15:08
지산은 지금도 수십채의 건물이 올라가고 있죠... 저도 질문글에 남겼지만 수도권의 지하철이 없는 곳들은 7평형 창문있는 사무실이 300/25나 30에 널렸는데 공실이 넘쳐요. 그 옆도 올라가고 있는 지산건물이 두어채 되고
24/02/13 16:47
Wsj나 블룸버그는 제가 영어를 엄청 잘하는건 아니라 잘 모르겠긴 한데(그래도 가끔 보다보면 대놓고 미는구나 싶을때 있긴 하더라구요)
한경 매경 이런건….엄……제가 보기에도 티가 날 정도니..
24/02/13 19:04
개인적으로 제일 하면 안된다고 생각하는 투자가 상가, 지산 분양받는 거네요.
코인 주식처럼 하이리스크, 하이리턴이던가... 아파트처럼 로우리스크 , 로우리턴이던가.... ( 물론 코인, 주식, 아파트 종류에 따라 케바케이긴 하지만요.. ) 상가, 지산은 하이리스크, 로우리턴인.... 예상대로 잘되면, 10% 정도 수익율 기록하면서 월세받는거고, 안되면 전재산 다 날리고, 몇년동안 계속 관리비 납부해야 하는 엔딩이죠..
24/02/13 20:31
우리 집이 망했던, 이유가 딱 상가 투자였습니다.
고등학교 졸업하고, 하나 있는 아들 서울로 올려 보낸 후, 아파트 팔고 가지고 있던 재산 다 몰빵으로, 대전에 테크노월드 지하 상가를 매입해서 횟집 및 큰 음식점을 하려고 했는데, 디테일함을 모르지만, 일단 공실률이 엄청 심하고, 얼마 못 가서 건물 자체 부도가 나는 바람에 실 입주가 진짜 엄청 적었습니다. 그러다가 리먼브라더스 사태 맞으면서 건물 시원하게 날아갔고, 부모님도 식당 운영 시작도 못한 채로 한 4년 정도 관리비만 납부 했습니다. 나중에는 관리비도 못 낼 지경에 이르고, 그러다가 관리비 미납으로 경매처리 되었는데, 몇 번 유찰되고 나니까 받는 돈도 없고 그러네요,
24/02/13 21:21
원래 한국에서는 뭐 하나 좋다하면 다들 몰려들어서 단물 다 빼고 서로 망해서 나가는게 국룰이죠. 요즘엔 탕후루집 옆에 또 탕후루집 생긴다던데
어느 업종이건 물들어올 때 노저어야 한다고 달려들어서 현실은 초기 투자자 일부만 큰 돈 벌고 나중에 들어온 사람들은 서로 제살깍아먹기 엔딩이죠. 좀 놀라운것이 이게 소규모 자영업뿐 아니라 지산같은 대규모 부동산에도 적용되고 있다는 건데 이게 더 커져서 이제는 한국이라는 나라 자체를 놓고 이러고 있는거 아닌가 하는 생각마저 듭니다.
24/02/13 23:18
’국룰‘로 대표되는 대세 추종 성향이 좀 있는것같기도 해요
인간이 다 그렇겠지만….. 게임이나 패션같은건 대세추종해도 별 지장 없지만 이런 투자 류는 타이밍도 중요한데..
24/02/14 05:26
맞습니다. 투자는 타이밍이죠. 거기에 모든 경제의 기본인 수요-공급의 법칙.
다른 분들이 이미 다 얘기했지만 기본적으로 좀 좋다고 하고 너도나도 상가 지어 분양해서 상가가 너무 많고 하필 온라인이 대세가 되면서 기존 상가들도 안되는 판이되었죠. 요즘 중국발 부동산 위기를 많이 얘기하는데 정도 차이지 한국도 딱히 뭐라고 할 상황은 아닌 거 같습니다.
24/02/13 21:36
상가 투자가 환성화돼야 주택 투자수요분을 이쪽으로 돌리는데 좀 도움이 될텐데..
개별적인 상가투자의 리스크를 줄이는 방식이 리츠인가요? 그럼 정부에서 리츠 지원정책을 벌여온게 이해가 되네요. 안그래도 요즘 세금때문에 리츠 쪽을 보는 중인데 하필 미국발 상업용 부동산 위기니 뭐니 해서 딸깍하기가 쉽지 않네요.
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